一直以來，香港地產大財團都給予我們的印象，都是穩健與非常保守。但想深一層，在環球經濟不景氣及美元大幅加息下，它們的「安全系數」會否有所下降？
這些傳統香港大財團，經歷了百花齊放的70至80年代，當時已淘汰了很多太進取的行業競爭者。等到90年代起，就只剩下寥寥幾個大財圍。它們作風穩健，上市板塊所顯示的借貸水平極低，現金流十分充足，甚至乎在一段時間內根本不用借貸。它們亦率先建立了一套獨特的經營模式，除了在香港「搭通天地線」，可以用較低廉的地價買地發展物業之外，亦會長期持有某些在黃金地段的工商類物業作收租之用。香港地產大財團亦不會以「貨如輪轉」的模式經營，反而是「慢工出細貨」，以寡頭壟斷的方式囤積。內地及海外發展商靠發展物業及售樓賺錢，香港幾大發展商則主要靠地價及物業升值大賺，可謂本小利大的一門玩意。
此外，個別香港發展商仍會投資其他板塊。例如到內地或海外發展物業，或收購某些有充足現金流的業務，它們亦會投資某些靠資本性開銷達至一定壟斷程度的其他業務。這類具壟斷元素的生意不一定很賺錢，但卻可享有穩定的現金流。在管理及經營上亦不用太破格及前衛，都在香港大財團的掌控之內。
總的來說，幾大發展商都是現金流充足，槓桿借貸比率偏低，有不同類型的收租業務支撐。個別發展商還作出區域性及業務性的分散投資。因此，當內房商出現經營困難之際，香港幾大發展商的業務狀況依然穩定。
但值得留意的是，環球經濟不景氣下，很多國家、地區及業務板塊都出現虧損。香港幾大地產商又豈能成為例外？
強美元之下，肯定會使香港發展商的海外業務投資出現匯率虧損。例如，某香港大財團早10年前已開始巨額投資英國，到底現在有沒有問題？近日，該集團售出一幢英國物業，坊間仍有人為該集團說話，認為那幢英國物業於兩年前購入，現在已升值了15%，完全對沖了英鎊下跌15%所帶來的損失。無論如何，大家總是不斷對這集團創辦人歌功頌德。
想深一層，英鎊下跌15%，已把過去兩年以來的資產升值所帶來的利潤完全抵消，即這項投資等同「白做」，還未計算相關的經營及資金成本。那些歌功頌德的人是否真的在「唱好」，還是其實都是「高級黑」？
這集團在英國的資本投資很重，亦不可能把相關資產全數賣掉。若英國經濟持續走下坡及英鎊不斷下跌，對該集團又豈會沒有影響？難怪這集團近日要把香港的一個高級住宅項目打包並打折賣掉。如果集團對後市有信心，又怎會急於出售手上的重要資產？還要打折？就算集團要舉債，尚可以高級項目作抵押再融資。到底是嫌借貸額度不夠多，還是已經開始有融資壓力？美國大幅加息下，即使是幾大香港地產發展商，其融資成本亦肯定會走高。
另外，另一個香港大財團居然以「明股實債」的方式把手上物業打包「售予」基金。為何這大集團要接受如此苛刻的條件？莫非是流動資金不夠？為何不直接向銀行或到債券市場舉債？據說，該集團的「非上市板塊」亦早已找多間銀行融資。即使我們看到其「上市板塊」的槓桿不高，亦不代表整個集團的借貸水平偏低。
總的來說，雖然幾大香港發展商的作風穩健，但在環球經濟不景氣，香港地產市場走下坡、強美元及大幅加息之情況下，它們亦不可能獨善其身，其「安全系數」亦肯定會大打折扣。
文：寒柏
學研社成員，從事金融業，亦為自由撰稿人
*作者文章觀點，不代表堅料網立場
